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          貝殼速讀:8.16大連房產限售新政,你關注了嗎?

          2021-08-18 14:00 來源:網絡

          8月16日,對于大連樓市來說確實是一個可以載入史冊的日子,今天大連市發布了《大連市人民政府辦公室關于進一步加強房地產市場調控和監管工作的通知》,其中里面共八條政策,我們姑且就稱作今年的“連八條新政”吧。貝殼找房大連站第一時間就“通知”內容與相關單位進行核實和了解,將市場關注的重點項跟大家分享。

          這個政策大體來看,影響主要體現在擴大限售影響和合理確定地價上:

          (1)擴大了限售區域,加入了甘井子,之前的中西沙高限售區域擴展到了主城區全域。

          (2)增加了限售年限,新購商品房從之前取得房證后2年延長到網簽后5年;二手房從之前取得房證后2年延長到3年。

          (3)降低土地溢價率,之前大連的土拍政策是達到49%的溢價率后開始競配建。而新政后的土拍,達到溢價率后搖號或者競配政策性住房,且配建的政策性住房不計入開發建設成本。

          (4)提高住宅用地競買保證金比例。

          我們也第一時間做出了解讀,接下來就一條一條地看:

          一、進一步嚴格限制新購住房上市交易

          凡在中山區、西崗區、沙河口區、甘井子區、高新區新購買住房的嚴格限制上市交易。自文件印發之日起,新簽訂商品房網簽備案合同的商品住房需自網簽備案之日起滿5年方可上市交易;新辦理《不動產權證書》的二手住房需取得《不動產權證書》滿3年方可上市交易。

          解讀:限售直接加碼

          今年的“連八條新政”第一條就是王炸,也是最為致命的,這條調控政策加碼比較嚴重,再一次凸顯出了對于目前市場“房住不炒”的調控決心。

          我們先來回顧一下2018年的“大連322限購政策”和2021年的“連八條”政策對比:

          可以看出,第一條政策的加碼主要體現在兩大方面:

          (1)從之前的二手下證限售兩年直接提高到限售3年,而新房則以網簽備案為界限限售5年。

          (2)限售區域從中西沙高擴展到主城區全域。

          這兩條政策我們需要注意三點:

          首先,甘井子區從之前的不限購不限售,變化為目前的不限購但是開始限售,目前市區內尚存不限購且不限售的區域只有金開旅了。

          其次,新房不再看下證日期,而是看網簽日期。

          第三,政策發布之前已交易的房源暫未受此影響,依舊按照限售兩年來執行。

          從這條政策可以看出,政府對于市場的進一步調控的力度和決心有多強,此舉也必將再度打擊投資和投機性需求,讓市場更大限度的向自住需求靠攏。

          從過往數據來看,在2018年的調控政策實施后,在下一年大連的新房和二手市場成交量同比下降了17%和6.5%,這次的調控影響也必會對接下來中期內的大連樓市產生同樣深遠的影響。

          二、嚴格限制住宅用地出讓溢價率

          加強住宅用地出讓價格管控,合理確定住宅用地出讓底價,中山區、西崗區、沙河口區、甘井子區住宅用地掛牌交易時的最高溢價率。結合區域和地塊實際,采用最高溢價率、達到最高溢價率搖號”“達到最高溢價率后轉為競配建政策性住房面積”等競價方式,防止高地價推高市場預期。

          解讀:防止土地熱度無序抬高

          本次大連土地方面新政是在8月10日《全國住房和城鄉建設部的征詢意見》政策的細則解讀及未來大連的政策執行標準。

          防止土地的熱度無序抬高,溢價率上限大概率會降低。達到溢價上限后,可能轉為競政策性住房面積或者搖號(二選一);由于南方馬甲事件的興起,預計未來搖號馬甲數量會嚴格控制,更加公平。

          三、加強房地產住宅用地的供應力度

          防止市場過度競爭,根據相關區域土地情況,a:宅用地競買保證金比例。各房地產開發企業購買住宅用地的競買。b:金及后續購地資金須為競買人自有資金。對非理性競地價的企業聯合約談警示,加強后續監管,c:打擊捂地囤地行為,加大力度督促已供應住宅用地開工建設。

          解讀:限制土拍熱度

          a、提高競拍門檻,限制競拍競爭熱度;

          b、一直是全國的紅線政策,近期確實有一些房企拿地資金來源被調查;

          c、房企高周轉的大環境下,對經營性現金流要求比較嚴格,大多數企業的內部制度便已經杜絕了囤地現象。

          四、加強對房地產開發項目競配建的政策性住房監管

          各房地產開發企業競配建的政策性住房產權歸政府,在完成項目竣工備案后,將產權與管理權無償移交給市政府委托的專營機構接收管理,建的政策性住房部分不計入商品住房開發建設成本。加強對競配建的政策性住房全過程監管,保障與商品房建設同步設計、同步審批、同步施工、同步驗收、同步交付使用。

          解讀:為城市人才提供更好居住環境

          同住宅的交付標準、相同時間,向指定部門移交政策性住房。對來連務工、就學的人士提供良好的資源,對城市人才引進及健康發展起到利好作用;

          五、進一步加強新建商品住房價格指導

          嚴格實行新建商品住房預售價格備案制度,指導各開發企業合理確定銷售均價,把握分期預售許可辦理節奏,確保分期預售項目均價保持穩定,嚴格控制價格漲幅。對不接受價格指導的項目,有關部門依法依規暫不核發預售許可證或暫停其網簽備案資格。

          解讀:嚴格控價

          開發商方面銷售價格備案從嚴,堅決執行“房住不炒。

          六、進一步加強房地產金融管理

          落實房地產金融審慎管理要求,加強對法人銀行業金融機構房地產貸款集中度監控與管理,加大對經營用途貸款違規流入房地產領域的監督檢查力度,嚴防信用貸、消費貸、經營貸等資金違規流入房地產市場。嚴格執行差別化住房信貸政策,嚴格收入認定標準,通過查詢工資流水、社會保險繳納證明、納稅記錄等方式,核定借款人的真實收入。通過加強房地產金融監管,形成穩定的政策預期,促進金融、房地產同實體經濟均衡發展。

          解讀:嚴格審核購房房貸資金流向

          加強融資動作及管控標準,對百姓的信貸資金流向進行嚴格審核。

          七、進一步強化房地產市場監管

          深入貫徹落實《住房和城鄉建設部等8部門關于持續整治規范房地產市場秩序的通知》要求,持續開展房地產市場秩序整治工作,加大聯合整治執法力度,進一步規范房地產企業、中介機構的經營行為,對未批先售、捂盤惜售、惡意哄抬房價、虛假宣傳、信貸資金違規購房、變相規避調控政策等違法違規行為進行嚴肅查處,督促整改落實,并完善相關制度,建立長效管理機制。推動將房地產領域違法違規行為納入信用信息共享平臺,依法依規實施失信聯合懲戒。

          解讀:嚴厲打擊中介違規操作

          嚴格整治中介機構的違規銷售動作。

          八、嚴格規范房地產市場信息發布

          各自媒體、網絡平臺要嚴格遵守相關法律法規和管理規定,嚴格規范信息發布行為,對發布信息的合法性、合規性、真實性和導向性提前進行評估。各相關部門對捏造和散布不實言論、散布房價上漲言論、制造恐慌情緒等擾亂市場秩序的違法違規行為的嚴肅查處。

          解讀:堅持正向輿論導向

          對媒體行業等誤導百姓的言論進行嚴肅處理。

          作者:貝殼找房大連站市場分析師  黑桃

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